Zaplacené úroky z hypotéky jsou jednou z daňových úlev poplatníků daně z příjmů fyzických osob. Podívejme se na to, o jaké úvěry se musí jednat, na co a pro koho musí být použity, v jaké výši úroky uplatnit a co doložit správci daně či zaměstnavateli.
Od základu daně můžeme odečíst částku úroků zaplacených ve zdaňovacím období z úvěru:
- ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou (snížených o státní příspěvek),
- z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem.
Za uznatelné úroky lze považovat i takové úroky, které plynou z úvěrů překlenovacích, předhypotečních nebo meziúvěrů. Také spotřebitelský úvěr poskytnutý bankou na bydlení zajištěný nemovitou věcí se posuzuje jako úvěr hypoteční (vždy však musí být z uzavřených smluv zřejmá souvislost s předmětem bytové potřeby). Nicméně takovýto spotřebitelský úvěr na bydlení poskytnutý jinou institucí než bankou nebo stavební spořitelnou by již uznatelný nebyl.
Úvěr musí být použitý na financování bytových potřeb. Nesmí se však jednat o úvěr související s příjmy ze samostatné činnosti (podnikání) nebo pro účel nájmu. Pokud se však „bytová potřeba“ nebo její část použije k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti (podnikání), anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.
Bytová potřeba
Bytovou potřebou rozumíme:
a) výstavbu bytového domu, rodinného domu, jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru – a změnu této stavby,
b) úplatné nabytí pozemku:
- pokud na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písm. a) do 4 let od okamžiku nabytí tohoto pozemku nebo
- v souvislosti s pořízením bytové potřeby v písm. c),
c) úplatné nabytí:
- bytového domu,
- rodinného domu,
- rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
- jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržbu a změnu stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písm. a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro bytové potřeby.
Podrobnější informace k pojmu bytové potřeby i v souvislosti s osvobozením prodeje bytu či domu najdete v článku Bytová potřeba – změny od roku 2021.
Tato daňová úleva se netýká části úroků z úvěru, který je poskytnut v rámci daného hypotečního úvěru na účely, které nejsou definovány jako bytová potřeba – např. na pořízení zařízení bytu/domu.
Více účastníků smlouvy o úvěru
V případě, že účastník smlouvy o úvěru na financování dané bytové potřeby není sám, ale je jich více (zletilých osob), uplatní odpočet buď jeden z nich, anebo každý z nich, a to rovným dílem. Není samozřejmě ani rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků jednotliví účastníci smlouvy o úvěru podílejí.
Příklad 1
Pan Liška bydlí s manželkou (oba OSVČ) v bytě, který financují hypotékou (oba jsou účastníky úvěrové smlouvy). Úroky z daného úvěru činily za rok 2022 celkem 140 000 Kč. Většinu nákladů s úhradou hypotečních splátek realizuje pan Liška (90 %). Paní Lišková na tyto náklady přispívá spíše symbolicky (10 %).
Manželé se dohodli, že si daňovou úlevu v podobě úroku z úvěru na financování bytové potřeby uplatní oba. Každý si tedy ve svém daňovém přiznání uplatní částku 70 000 Kč – tj. polovinu, protože zákon připouští pouze rozdělení rovným dílem.
Vlastnictví a užívání méně než 12 měsíců v kalendářním roce
Rok pořízení nemovitosti:
- Obecně musí vlastník nemovitost vlastnit a předepsaným způsobem užívat po celou dobu zdaňovacího období (kalendářní rok). V roce nabytí vlastnictví však stačí, aby poplatník předmět vlastnil ke konci zdaňovacího období.
Rok ukončení vlastnictví:
- V roce, kdy nemovitost např. prodáme, nesplníme podmínku vlastnictví po celou dobu zdaňovacího období a úroky z hypotéky si uplatnit nemůžeme (ani poměrnou část).
Příklad 2
Za rok 2022 zaplatíme úroky z hypotéky na rodinný dům ve výši 150 000 Kč, ale tento dům se rozhodneme prodat:
- varianta 1: rodinný dům prodáme 31. 12. 2022 – o nárok na uplatnění úroků ve výši 150 000 Kč přijdeme,
- varianta 2: rodinný dům prodáme až 2. 1. 2023 – o nárok na uplatnění úroků ve výši 150 000 Kč nepřijdeme.
Kdo může být uživatelem, aby nezdanitelná část základu daně byla uznatelná
Pokud předmět bytové potřeby vlastníme, neznamená to, že v něm musíme bydlet (užívat k vlastnímu trvalému bydlení). Pro uplatnění daňové výhody postačí, že danou nemovitost užívá k trvalému bydlení:
- druhý z manželů,
- potomci,
- rodiče,
- rodiče druhého manžela,
- prarodiče,
- prarodiče druhého manžela.
Trvalým bydlením je myšleno opravdu bydlení – ne tedy údaj „trvalé bydliště“ uvedený v občanském průkaze (i když se samozřejmě můžou shodovat).
Příklad 3
Pan Novák bydlí s manželkou bez příjmů v bytě, který splácí hypotékou. Za rok 2022 zaplatili na úrocích z hypotečního úvěru na tento byt 80 000 Kč. V roce 2021 koupil svým rodičům nový byt, kam se rodiče hned přestěhovali a trvale tam žijí. Tento byt rodičů taky financuje hypotékou a úroky za rok 2022 činily 70 000 Kč. Pan Novák si tedy může za rok 2022 uplatnit úroky v celkové výši 150 000 Kč.
Výstavba a její nezahájení do 4 let
U pozemku, na kterém musí být pro splnění podmínek uplatnění nezdanitelné části základu daně zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku jeho nabytí, se v případě, že se zahájit do té doby nestihne, musí již uplatněné částky „vrátit“. Tyto částky jsou ostatním příjmem (§ 10 zákona o daních z příjmů) ve zdaňovacím období, ve kterém k porušení této podmínky došlo.
Maximální uplatnitelná částka
Úhrnná částka uplatnitelných úroků ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti nesmí překročit 150 000 Kč (u úvěrů na financování bytové potřeby obstarané před 1. 1. 2021 platí původní limit 300 000 Kč). Reálně tak při 15% sazbě daně ušetříme maximálně 22 500 Kč(resp. 45 000 Kč) ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 této maximální částky za každý měsíc placení úroků.
Příklad 4
Poplatník (jako jediný vlastník a účastník úvěrové smlouvy) koupí na hypotéku 1. 4. 2022 rodinný dům. Od dubna do prosince daného roku zaplatil na úrocích z tohoto úvěru 160 000 Kč. Neuplatní si však celých 160 000 Kč a ani 150 000 Kč, ale pouze 112 500 Kč [(150 000 / 12 měsíců) × 9 měsíců].
Hypotéka u zaměstnance – roční zúčtování záloh, doklady
Zaměstnavatel (plátce daně), u kterého zaměstnanec (poplatník), který pobíral mzdu pouze od jednoho nebo od více plátců daně postupně a u kterého podepsal prohlášení (o roční zúčtování může požádat pouze u jednoho zaměstnavatele a skutečnost, že požaduje roční zúčtování právě u něj, musí také v tomto prohlášení uvést), provede výpočet daně, roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění a současně má taky povinnost přihlédnout i k nezdanitelným částkám ze základu daně a ke slevám na dani. Tedy i úroky z hypotéky musí zaměstnavatel sám správně posoudit a uplatnit.
K uplatnění úroků z hypotéky musí zaměstnanec (do 15. února) doložit:
- v jaké výši byly tyto úroky zaplaceny (potvrzení od banky/stavební spořitelny),
- zda a v jaké výši z takového úvěru uplatňuje současně jiná osoba nárok na odpočet úroků ze základu daně (zejména ze smlouvy o úvěru, někdy i z potvrzení o úrocích lze vyčíst, kdo je účastníkem smlouvy, nicméně ne všichni tam musí být uvedeni, mohou např. přistoupit na základě smlouvy o převzetí dluhu); ručitel se za účastníka smlouvy nepovažuje,
- že předmět bytové potřeby, na který uplatňuje odpočet úroků, je užíván v souladu s podmínkami uznatelnosti této daňové úlevy,
- že částka úroků uplatněná u všech účastníků smluv o úvěrech žijících s poplatníkem ve společně hospodařící domácnosti nepřekročila v uplynulém zdaňovacím období 150 000 Kč.
Zaměstnavatel musí všechny potřebné informace z dodaných dokumentů vyčíst a správně posoudit.
U výstavby je pak situace ještě komplikovanější. Některé skutečnosti bývají dokládány čestným prohlášením (které však není samo o sobě důkazem). Problematické může být také zjišťování údajů o osobách žijících s poplatníkem. Pro zaměstnavatele může být často správné posouzení hypotéky složité a riskantní.
Stejné doklady dokládá poplatník, i když si úroky uplatní ve svém daňovém přiznání (ať už ho podávat musí, nebo ho podá dobrovolně – např. aby uplatnění úroků neprobíhalo přes zaměstnavatele „v rámci mezd“). Dané doklady lze předkládat i v elektronické podobě a na potvrzení z banky nemusí být originál razítka banky, pokud se jedná o písemnost, ze které lze dovodit, že byla vyhotovena bankou pro daného poplatníka.
Úroky u pronajímané nemovitosti
Pokud vlastníme nemovitost, ale neužíváme ji k vlastnímu trvalému bydlení svého ani zákonem vyjmenovaných osob příbuzných a blízkých, a tuto nemovitost např. pronajímáme, dané úroky z úvěru si uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně nemůžeme.
Neznamená to, že bychom o tyto úroky „přišli“ úplně. Pokud příjmy z nájmu nedaníme pomocí „paušálních výdajů“, ale uplatňujeme skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění atp.), pak jedním z těchto nákladů můžou být právě tyto úroky.
Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob
V daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob údaje o úrocích vyplníme do řádku č. 47, kde kromě částky uvedeme také počet měsíců, za které úroky uplatňujeme (za každý měsíc můžeme uplatnit maximálně 12 500 Kč).
Zdroj: https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dan-z-prijmu/hypoteka-v-danich/
